資金流動性偏緊、地方財政壓力大系主因

4月21日，福州公積金即將執(zhí)行新政，屆時該市公積金貸款最高額度將下調(diào)。值得注意的是，收緊公積金貸款的不僅僅是福州。據(jù)《經(jīng)濟參考報(微博)》記者不完全統(tǒng)計，年內(nèi)已有青島、濟南、昆明、蕭山、廈門、長沙等10余個城市收緊了住房公積金貸款。

作為地方政府慣用的房地產(chǎn)微調(diào)工具，公積金貸款在多地樓市成交量出現(xiàn)下滑之際卻頻現(xiàn)收緊跡象。業(yè)內(nèi)人士認為，資金流動性偏緊、地方財政壓力大是主要原因。一方面，由于管理不透明，地方更愿將公積金用于相較個人住房貸款利率更高的批發(fā)貸；另一方面，在經(jīng)濟環(huán)境疲軟、房地產(chǎn)市場下滑的背景下，地方不得不選擇使用更多的公積金額度用于保障房建設，以緩解地方政府財政壓力。

福州公積金中心日前發(fā)布通知，指出將進一步規(guī)范該市房屋套數(shù)認定標準，下調(diào)公積金貸款最高額度并停止辦理平潭同城通貸業(yè)務。

通知指出，購買首套房，雙職工貸款最高額度從80萬元降為60萬元，單職工最高額度從60萬元降為45萬元。二套房貸款最高額度也同步下調(diào)。與此同時，不管是首套房還是二套房，只要已辦理過住房公積金貸款且貸款結(jié)清未滿5年的，都暫停申請公積金貸款。

除福州外，青島、昆明、蕭山、廈門等多個城市，也已采取了收緊公積金的措施。

3月10日，青島市公積金新政正式實施。此次新政將貸款額度計算公式中的還貸能力系數(shù)由過去的40%調(diào)整為30%，同時增加個貸余額倍數(shù)法和單方、雙方正常繳存職工家庭申貸額度限制，并按“就低”原則確定貸款額度。貸款最高額度方面，單身購房者購買新建住房貸款額度由原來最高60萬元變?yōu)樽罡哔J36萬元、二手房最高貸21萬元。

此外，在公積金提取方面，將購買、建造、翻建、大修具有產(chǎn)權(quán)自住住房的提取人范圍，由直系親屬調(diào)整為職工本人及其配偶。職工的父母及子女不再允許以該情形申請?zhí)崛　＠ッ鲃t根據(jù)購買面積大小，對公積金貸款首付比例進行劃分，與此同時，雙職工使用公積金單筆上限下調(diào)20萬元。

杭州蕭山也已從3月15日起提高了公積金貸款對繳存額的要求。按照之前的規(guī)定，家庭月繳存額只需3000元以上即可申請最高80萬元的住房公積金貸款，而調(diào)整后，家庭月繳存額5000元以上才可申請，貸款門檻明顯提高。

廈門方面，自今年2月起，廈門市住房公積金貸款流動性調(diào)節(jié)系數(shù)從1月的1.0降至0.6。對于個別繳存基數(shù)很低、繳存余額很少、貸款年限很短、還款很弱的群體，其可貸額度有一定收緊。

“此輪收緊跟房地產(chǎn)市場的直接關系不大，主要原因在于公積金缺口的問題。”中國房產(chǎn)信息集團研究中心總監(jiān)林波表示，此輪公積金收緊與之前不同的是，不是因為市場好、政府調(diào)控所致，而是公積金不足以繼續(xù)支持貸款需求的增長，帶來了政策的從緊。

廈門公積金中心相關工作人員表示，公積金中心已分別于2013年11月、12月和2014年1月連續(xù)3個月將上月貸款使用率通過中心網(wǎng)站依次向社會發(fā)布，且公布的這3個月的貸款使用率均高于90%。濟南公積金中心相關工作人員也表示，目前濟南市住房公積金的使用率在9成左右，額度十分緊張。

中國社會科學院經(jīng)濟所研究員汪麗娜指出，2013年房地產(chǎn)市場異軍突起，公積金被集中領取，造成了地方公積金額度劇減。

值得注意的是，除集中申貸外，今年以來流動性偏緊也是公積金貸款收緊的一個重要因素“今年流動性偏緊造成批發(fā)業(yè)務利率較高，地方公積金中心更愿將公積金用于相較于個人住房貸款利率更高的批發(fā)貸。此外，在經(jīng)濟環(huán)境疲軟的背景下，地方財政壓力較大，而今年700萬套保障性住房目標，地方不得不選擇使用更多的公積金額度用于保障房建設，以緩解地方政府的財政壓力。”汪麗娜說。

事實上，為了減少貸出額，地方政府手段層出。此前掀起輿論風波的廣州醞釀出臺的“史上最嚴”公積金貸款新政就規(guī)定，已使用過住房公積金貸款的，將不再予以貸款，這意味公積金僅可以使用一次。另外，將貸款人的資格從原來的本市戶籍連續(xù)繳存6個月、非本地戶籍連續(xù)繳存12個月，大幅提高至本市戶籍連續(xù)繳存24個月、非本市戶籍連續(xù)繳存36個月。CRIC研究中心研究員朱一鳴認為，無論新政是否是按照征求意見稿執(zhí)行，但可以看出廣州公積金新政意愿是為了紓解公積金缺口。

蘇州則規(guī)定，自3月1日起，住房公積金五年不用有獎勵。蘇州住房公積金管理中心吳江分中心此前發(fā)布通知稱，長期未使用公積金職工將獲適當獎勵。通知表示，此次獎勵的對象為職工個人住房公積金賬戶設立5年以上(含5年)，在個人住房公積金賬戶銷戶前，從來沒有辦理過住房公積金貸款，而且5年以上(含5年)未發(fā)生過住房公積金提取行為的。這些職工在個人住房公積金賬戶銷戶時，按照賬戶余額乘以補貼比例進行計算。

對此，住建部政策研究中心研究員趙路興認為，公積金設立的初衷在補貼購房，鼓勵進行貸款。蘇州雖以分享增值收入為名，但從實際上卻是鼓勵職工不動用公積金，這背離了公積金的作用與意義。

趙路興表示，應減小地方對公積金使用支配控制能力，并要求各地嚴格加強公積金數(shù)據(jù)披露以加強對公積金的監(jiān)督，避免公積金換作他用，違背設立的根本目的。